Guía completo para financiar tu apartamento en construcción

¿Estás considerando financiar un apartamento en construcción y te preguntas si es un buen negocio? Si estás planeando invertir en un patrimonio y tener un lugar que puedas llamar tuyo, es natural que te hayas hecho esta pregunta.

En este artículo, te proporcionaremos una guía completa para ayudarte a encontrar una respuesta. Continúa leyendo y descubre cómo funciona el financiamiento de un apartamento en construcción, así como sus mayores ventajas. ¡Vamos allá!

¿Cuáles son las reglas para comprar y vender un inmueble en construcción?

Cuando adquieres un inmueble en construcción, debes tener en cuenta que este negocio se lleva a cabo en 2 etapas. La primera etapa ocurre después de la firma del contrato y se basa en la adquisición de la promesa de venta.

En este momento, la vivienda aún no existe, ya que todavía se está construyendo. Durante un período que puede llegar a 36 meses, el consumidor adelanta a la constructora una parte del valor del inmueble, sin tener derecho a disfrutar de la propiedad.

También es importante saber que, aunque las constructoras no pueden cobrar intereses en esta etapa de la compra, hay ajustes en el saldo adeudado. Para ello, se realiza una corrección monetaria utilizando el Índice Nacional de la Construcción Civil (INCC) como referencia.

Es en esta etapa donde suelen ocurrir las cancelaciones de compra, es decir, la desistimación de la compra. En el caso de que se rescinda el contrato de promesa de compra y venta, es necesario evaluar las condiciones en las que se encuentra la obra para determinar la cantidad que la constructora devolverá al comprador del valor ya pagado.

Si la construcción se encuentra dentro del plazo y la desistimación es decisión del consumidor, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia (STJ), el constructor puede retener hasta el 25% del monto total pagado. Sin embargo, esta regla está a punto de cambiarse, ya que la Cámara aprobó una ley que permite a las constructoras retener el 50% del valor pagado.

Ahora bien, si hay un incumplimiento contractual por parte de la constructora, como un retraso en la entrega de la propiedad, el consumidor tiene derecho a que se le devuelva la totalidad del monto ya pagado.

La segunda etapa de la compra de un inmueble en construcción ocurre después de la finalización de la construcción. En este momento, el comprador deberá pagar el saldo total de su deuda. Para ello, puede utilizar sus propios recursos o contratar un financiamiento hipotecario.

¿Cómo planificar tu presupuesto para comprar un inmueble en construcción?

Para convertir cualquier sueño en realidad, el primer paso es planificar y elaborar un plan que te permita alcanzar ese objetivo, especialmente si requiere una inversión financiera.

Esto no es diferente cuando se trata de comprar un inmueble en construcción, ya que la adquisición de la casa propia es, en muchos casos, la transacción más importante que una persona realizará en su vida. Para que sea posible, antes de pensar en hacer negocios, es necesario realizar una buena planificación financiera, especialmente cuando se desea contratar un financiamiento hipotecario.

Incluso si las cuotas de compra están en línea con los ingresos mensuales, es necesario evaluar los gastos existentes para verificar la viabilidad de esta adquisición. Para ello, la primera acción que debes tomar es organizar tus finanzas personales, haciendo un inventario de todos los gastos y clasificándolos como esenciales o superfluos.

De esta manera, podrás identificar qué gastos se pueden reducir para asegurarte de que el nuevo gasto no afecte el presupuesto familiar. También es importante reservar una parte de tu salario para posibles imprevistos y para crear un fondo que te permita pagar esta nueva deuda más rápidamente.

Asimismo, es recomendable invertir los recursos acumulados, ya que el dinero inactivo genera pérdidas. Es esencial invertir en opciones financieras de bajo riesgo, que sean predecibles y proporcionen ganancias estables.

Si tienes deudas, es importante evaluar la viabilidad de pagarlas antes de considerar la compra de un inmueble. En muchos casos, al adelantar los pagos de un financiamiento ya existente, es posible ahorrar una cantidad considerable de intereses, lo que disminuye el impacto en caso de un imprevisto, como la pérdida del empleo.

Ahora bien, si el comprador tiene su nombre en algún registro de protección de crédito, es fundamental regularizar su situación. A menos que puedas pagar el inmueble al contado, será difícil obtener el crédito necesario para llevar a cabo la compra.

¿Cómo elegir el inmueble en construcción ideal?

Cuando tienes el deseo de adquirir tu primera residencia, es común que un comprador sin experiencia se sorprenda con las diversas ofertas disponibles. Sin embargo, debido a la emoción y la falta de conocimiento, es fácil cometer un error al elegir un inmueble en construcción que no cumpla con tus necesidades.

Por lo tanto, es importante tener precauciones al momento de elegir un inmueble en construcción. Antes que nada, debes tener en cuenta que durante el período de construcción de tu unidad, muchas cosas pueden cambiar en tu vida.

Al comprar un inmueble en construcción, es esencial tener un plan personal. Uno de los factores a considerar al elegir una residencia ideal es determinar el número de personas que vivirán en ese hogar. Por lo tanto, si eres soltero o una pareja sin hijos, es importante considerar la posibilidad de tener niños en ese apartamento.

Otro punto importante es verificar el espacio de la vivienda. Muchos desarrollos ofrecen unidades de 3 habitaciones, pero es común que estas habitaciones sean pequeñas y no puedan acomodar todos los muebles. Por lo tanto, es necesario tener cierta desconfianza en los modelos decorados.

Para tener una mejor idea del espacio habitable, verifica las dimensiones en el plano y compáralas con tu hogar actual. Puedes usar una cinta métrica para medir las dimensiones de la unidad que deseas adquirir. De esta manera, podrás visualizar qué se puede acomodar en esta vivienda en construcción.

¿Cómo funciona el financiamiento de un inmueble en construcción?

El proceso de financiar un inmueble en construcción es diferente al proceso de financiar la compra de una unidad lista para habitar. Como se explicó anteriormente, la compra de una residencia en construcción se lleva a cabo en 2 etapas.

La primera etapa ocurre antes de la finalización de la obra. En este momento, el comprador debe pagar las cuotas iniciales a la constructora. Esta cantidad se utiliza para financiar la construcción, por lo que es común que se requiera un pago inicial más alto que en la adquisición de una unidad lista para habitar.

Después de la entrega de las llaves, el consumidor deberá pagar el saldo pendiente a la constructora. En este momento, si no dispone de todos los recursos, deberá contratar un financiamiento hipotecario. Por lo tanto, deberás investigar en el mercado para encontrar las mejores condiciones.

Una buena recomendación es, en caso de ser posible, convertirse en beneficiario del programa «Minha Casa Minha Vida» (Mi Casa, Mi Vida). Dado que la propiedad es nueva y nunca se ha vendido anteriormente, resulta muy ventajoso aprovechar los beneficios de este programa.

Dado que el comprador ya ha pagado una parte del valor de compra durante la construcción del inmueble, puede obtener un crédito en mejores condiciones. Dado que el monto financiado es menor, las instituciones financieras ofrecen tasas de interés más bajas y cuotas más económicas que las ofrecidas en un financiamiento para una unidad lista para habitar.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar un inmueble en construcción?

Existen numerosas ventajas al financiar la construcción de un inmueble, ya que muchas constructoras optan por vender algunas unidades durante la etapa de construcción para facilitar el proceso de venta. Por lo tanto, es común que haya buenas oportunidades para aquellos que desean comprar un inmueble en construcción. Además, existen otras ventajas en este tipo de adquisición.

Para muchos, el principal beneficio que justifica esta compra es la alta valorización que sufren estas unidades, ya que es común que el valor del inmueble se incremente alrededor del 30% del monto pagado por el comprador, teniendo en cuenta incluso la corrección monetaria.

Una de las principales dificultades para aquellos que desean financiar la compra de un inmueble es el valor del pago inicial, ya que las instituciones financieras exigen el pago de hasta el 20% del valor del inmueble al contado para poder otorgar el crédito, para inmuebles nuevos. Por lo tanto, adquirir este crédito hipotecario puede ser prohibitivo para muchos brasileños.

Sin embargo, a pesar de que la compra de un inmueble en construcción requiere un pago inicial de al menos el 30% del valor de la unidad, este gasto se puede financiar. Para facilitar aún más la venta, algunas constructoras dividen este costo durante todo el período de construcción.

Dado que el desarrollo aún está en construcción, es muy común que haya muchas unidades que aún no se hayan vendido. Por lo tanto, el consumidor tiene más opciones para elegir su futura residencia, incluso puede optar por los apartamentos más deseados, como aquellos que reciben el sol de la mañana o que se encuentran en pisos más altos.

Finalmente, al adquirir un inmueble en construcción, algunas constructoras permiten al comprador personalizar su unidad. De esta forma, el futuro residente puede elegir los acabados según su gusto, sin la necesidad de incurrir en costos adicionales o tener que realizar una remodelación.

Instalaciones modernas

Una de las grandes ventajas de financiar un inmueble en construcción es poder disfrutar de un desarrollo moderno, con instalaciones adaptadas a las exigencias del mercado. Las construcciones más recientes incorporan el estilo de vida actual y ofrecen una mejor integración de los espacios.

Otro beneficio de las instalaciones nuevas es el mantenimiento: dado que la propiedad estará nueva, los elementos estructurales como las instalaciones hidráulicas, eléctricas y los acabados solo requerirán reparaciones después de un tiempo considerable.

Valorización del patrimonio

Financiar un inmueble en construcción puede representar la posibilidad de obtener ganancias significativas. La valorización después de la finalización de la obra puede alcanzar hasta el 30% del valor pagado. Esta variación se justifica debido a factores como el riesgo y el tiempo de espera, que contribuyen a un valor inicial más bajo.

Si optas por un barrio ubicado en una región con altas perspectivas de desarrollo, las ganancias pueden ser aún mayores. Vale la pena verificar la infraestructura local y los proyectos de grandes desarrollos para los próximos años.

Facilidades en la entrada

El valor de la entrada, que a menudo es un obstáculo para aquellos que están organizando su financiamiento, puede ser un gran atractivo de los inmuebles en construcción. Aunque el valor requerido generalmente es más alto que el de un inmueble listo para habitar, es posible distribuir el pago hasta la entrega de las llaves.

Además, la posibilidad de pagar una entrada más alta trae otro gran beneficio: el monto total del financiamiento y, por lo tanto, las tasas de interés son menores.

Planeamiento

El plazo para la entrega de las llaves permite una mejor planificación. Los inmuebles en construcción son elegidos por parejas jóvenes que necesitan tiempo para planificar su boda y mudanza.

También es posible planificar la personalización del espacio, lo cual no es tan fácil de lograr en un inmueble listo para habitar. Siempre que respetes las opciones ofrecidas por la constructora, puedes elegir desde el piso y los azulejos hasta la instalación de encimeras y pequeños cambios en el proyecto.

Desventajas

A pesar de las numerosas ventajas, la compra de un inmueble en construcción tiene algunas desventajas, especialmente en lo que respecta a los riesgos involucrados en la transacción. Como el consumidor está adquiriendo la promesa de un apartamento, existe la posibilidad de que la entrega no se realice según lo esperado.

Uno de los problemas más comunes que pueden ocurrir son los retrasos en la finalización de la obra. Esta situación es tan común que muchos contratos ya prevén una extensión de hasta 6 meses para la entrega de las llaves. Otro riesgo es la posibilidad de que la constructora quiebre. En este caso, el consumidor se enfrenta a un gran problema, ya que no recibirá la unidad adquirida.

Para impresionar a los posibles clientes, muchas constructoras invierten en la decoración de las unidades modelo. En muchos casos, no escatiman en recursos para invertir en muebles que dan la impresión de espacio y utilizan acabados superiores a los que se entregarán. De esta manera, el consumidor desinformado recibe un inmueble que no cumple con sus expectativas.

Debido a que se trata de un inmueble en construcción que se entregará en el futuro, es bastante común que cambien las condiciones financieras del comprador. Por lo tanto, si hay una disminución en los ingresos, es posible que el cliente no tenga las condiciones para pagar el saldo pendiente y se vea obligado a cancelar la transacción.

¿Cómo evitar problemas al comprar un inmueble en construcción?

Como has podido observar, a pesar de las numerosas ventajas, el comprador está expuesto a varios riesgos al comprar un inmueble en construcción. Por lo tanto, para realizar una excelente transacción es necesario tomar algunas precauciones.

Dado que estás adquiriendo una vivienda que aún no existe, es fundamental confiar en la constructora. Si por alguna razón no cumple con su parte del trato, el comprador puede enfrentar problemas graves, como retrasos en la entrega de las llaves o incluso la no recepción de la unidad adquirida.

Para evitar este problema, simplemente busca empresas consolidadas en el mercado y con buena reputación. Otra buena recomendación es verificar la situación financiera de la constructora, ya que si se encuentra en una situación precaria, los riesgos de la operación aumentan considerablemente.

Dado que el inmueble todavía se encuentra en la etapa de construcción, es necesario que el comprador obtenga la mayor cantidad de información sobre cómo será una vez finalizado. Por lo tanto, es fundamental analizar todo el material publicitario, observar con cuidado los detalles del modelo a escala y leer detenidamente la descripción detallada del proyecto.

También es necesario verificar las condiciones legales del desarrollo. Muchas empresas constructoras comienzan a vender sin haber comenzado la construcción. Por lo tanto, es esencial solicitar el informe de incorporación del proyecto, que es un comprobante de que la construcción cuenta con las condiciones necesarias para llevarse a cabo.

Para evitar cualquier abuso por parte de la constructora, es necesario tomar precauciones. Por lo tanto, debes guardar todo el material publicitario, los documentos y los papeles entregados por la empresa constructora. Además, para tener una mayor seguridad jurídica, siempre registra toda la documentación, como la escritura y el contrato de compra y venta, en el registro de la propiedad.

El proceso de entrega de las llaves

Para comenzar, es importante comprender la dinámica del financiamiento de un inmueble en construcción. Podemos dividir el proceso de compra en dos etapas: antes y después de la entrega de las llaves.

En un primer momento, el comprador debe pagar el pago inicial y las cuotas iniciales. El valor del pago inicial suele ser más alto, ya que el dinero se utiliza para financiar la construcción. Como veremos más adelante, un pago inicial más alto puede resultar en un gran beneficio en última instancia.

No se cobran intereses antes de la entrega de las llaves. Las cuotas pagadas durante este período solo están sujetas a la corrección monetaria, si corresponde.

Después de la entrega de las llaves, se firma el contrato de financiamiento propiamente dicho. Aquellos que compran un inmueble en construcción generalmente encuentran tasas y condiciones más favorables. El monto financiado es menor, ya que se descuenta lo que ya se ha pagado anteriormente. En consecuencia, las cuotas serán más económicas que en un inmueble listo para habitar.

Como has visto, hay muchas ventajas en financiar la construcción de un inmueble. Analiza todos los aspectos y saca tus propias conclusiones.

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